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Cass.27180/2016. La promessa di vendita stipulata prima della locazione non esclude il diritto di prelazione a favore del conduttore.

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Con la sentenza in esame la Corte di Cassazione, dichiarando di voler dare continuità ai principi di diritto precedentemente espressi in materia, ha ribadito il principio secondo il quale la promessa di vendita stipulata prima della locazione con un soggetto a questa estraneo non è idonea a sopprimere il diritto di prelazione derivante, in favore del conduttore, dal rapporto locativo successivamente venuto ad esistenza. Del resto, ha continuato la Corte, il promittente venditore di un bene non locato ben può evitare l'insorgenza del diritto di prelazione ex art. 38, astenendosi dal concedere il bene in locazione; ma, una volta che sia sorto tale rapporto, a nulla rileva l'avvenuta stipula del preliminare, dovendosi aver riguardo all'effettivo trasferimento dell'immobile nel corso della locazione (Cass., III sez. civile, sentenza n.27180 del 11.11.2016).


REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

TERZA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: 

Dott. ANNAMARIA AMBROSIO- Presidente

Dott. DANILO SESTINI - Consigliere

Dott.CHIARA GRAZIOSI - Consigliere

Dott. ANTONIETTA SCRIMA - Consigliere

Dott. MARCO DELL'UTRI - Rel.  Consigliere

ha pronunciato  la seguente

SENTENZA

sul ricorso 28870-2014 proposto da:

OOO SRL in persona del suo legale rappresentante pro    tempore  OOO Bbb,  elettivamente domiciliato in ROMA, VIA <...>, presso lo studio dell'avvocato Aaa PPP, rappresentata e difesa dall'avvocato Nicola RRR giusta procura speciale a margine del ricorso; - ricorrente -

contro

PPP ANTONIO, IMMOBILIARE PPP ; - intimati -

Nonché da:

PPP GIOVANNI in persona del procuratore generale Dr. DOMENICO PPP, IMMOBILIARE PPP SRL in persona dell'amministratore unico Dott. GIUSEPPE MMM, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA <...>, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO <...>, rappresentati e difesi dall'avvocato    MICHELE    CCC    giusta    procura speciale a margine del controricorso;
- ricorrenti incidentali -

contro


OOO SRL in persona del legale rappresentante pro tempore OOO BONETTI, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA <...> 612,   presso  lo studio dell'avvocato ARIANNA PPP, rappresentato e difeso dall'avvocato NICOLA RRR giusta procura speciale a margine del ricorso principale; - controricorrente all'incidentale -

nonchè contro


PPP ANTONIO; - intimato -

avverso la    sentenza n.    2588/2014    della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 13/06/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/11/2016 dal Consigliere Dott. MARCO DELL'UTRI;

udito l'Avvocato NICOLA RRR;

udito l'Avvocato MICHELE CCC;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FRANCESCO MAURO IACOVIELLO che ha concluso per la cassazione con rinvio.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Il Tribunale di Napoli ha rigettato la domanda con la quale la OOO s.r.l. ha invocato la pronuncia di una sentenza costitutiva del trasferimento, in proprio favore, dell'immobile dalla stessa OOO s.r.l. condotta in locazione (ad uso commerciale), avendo il proprietario-locatore, Antonio PPP, violato il relativo diritto di prelazione in occasione del trasferimento di detto immobile in favore di Giovanni PPP e, per lui, alla Immobiliare PPP s.r.l..
Con la stessa sentenza, il tribunale ha altresì rigettato la domanda di opposizione di terzo proposta, ai sensi dell'art. 404 c.p.c., dalla medesima OOO s.r.l. nei confronti delle controparti.
A sostegno della decisione assunta, il Tribunale di Napoli ha evidenziato l'insussistenza del diritto di prelazione del conduttore nel caso in cui il trasferimento dell'immobile locato avvenga (come nel caso di specie) in forza di trasferimento coattivo ex art. 2932 C.C. in connessione all'adempimento di un patto fiduciario, costituendo la volontarietà e l'onerosità dell'alienazione un presupposto indefettibile della fattispecie in esame.
Quanto alla domanda proposta ex art. 404 C.P.C., il tribunale ha rilevato il difetto di un autonomo diritto in capo alla società ricorrente, incompatibile con la situazione giuridica risultante dal trasferimento coattivo dell'immobile locato,  nonché la tardività dell'allegazione dell'intento fraudolento e collusivo tra le parti del negozio impugnato.

2. Su appello della OOO s.r.l., con sentenza resa in data 13/6/2013, la Corte d'appello di Napoli ha confermato la sentenza di primo grado, indicando, tuttavia, a suo fondamento, una differente ragione di decisione.
In particolare, la corte territoriale, pur ritenendo estensibile l'efficacia della prelazione del conduttore anche nei casi di trasferimento coattivo dell'immobile locato ai sensi dell'art. 2932 c.c. (valendo al riguardo il carattere volontario del precedente negozio costitutivo dell'obbligo di trasferimento), ha rilevato come, nel caso di specie, la fonte negoziale dell'obbligo di trasferimento assunto dall'originario locatore fosse anteriore alla stipulazione della locazione, con la conseguente insussistenza ab origine di alcun diritto di prelazione in capo alla società conduttrice.

3. Avverso la sentenza d'appello, ha proposto ricorso per cassazione la OOO s.rJ. sulla base di quattro motivi d'impugnazione, illustrati da successiva memoria.

4. Resistono con controricorso la Immobiliare PPP s.r.l. e Giovanni PPP, che hanno concluso per la dichiarazione d'inammissibilità, ovvero per il rigetto del ricorso principale, proponendo altresì ricorso incidentale condizionato all'accoglimento del ricorso principale, sulla base di due motivi d'impugnazione, cui ha fatto seguito il deposito di successiva memoria.

5. La OOO s.r.l. ha depositato controricorso avverso ricorso incidentale condizionato, concludendo per il relativo rigetto.

6. Antonio PPP non ha svolto difese in questa sede.

MOTIVI DELLA DECISIONE

7. Con il primo motivo del ricorso principale, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78, nonché dell'art. 1372 C.C. (in relazione all'art. 360 n.. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale ritenuto opponibile alla società conduttrice l'assunzione, da parte del locatore, dell'obbligo (d'indole fiduciaria) relativo al trasferimento dell'immobile locato, in epoca asseritamente anteriore alla stipulazione del contratto di locazione, tenuto conto dell'assenza di alcuna data certa riferibile alla scrittura privata con la quale il PPP aveva assunto detto obbligo.

8. Con il secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt.. 2704 c.c., in relazione al combinato disposto degli artt. 2727 e 2729 C.C. (con riferimento all'art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente desunto la prova presuntiva della data certa della scrittura privata di assunzione dell'obbligo di trasferimento da parte del locatore, senza tener conto dei limiti connessi al ricorso della prova per presunzioni pacificamente riconosciuti dalla medesima giurisprudenza di legittimità richiamata dai giudici d'appello, con particolare riferimento all'indicazione di specifiche circostanze oggettive esterne idonee a conferire una data certa all'atto oggetto di esame,

9. Con il terzo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell'art. 416 c.p.c. (richiamato dall'art. 447-bis c.p.c.) e dell'art. 2697 c.c., nonché dell'art. 115 C..C. (in relazione alI'art. 360 n. 3 e 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale trascurato di rilevare la mancata contestazione, ad opera delle controparti, dell'affermazione, contenuta negli scritti difensivi della società ricorrente, circa l'inopponibilità alla stessa della data dell'atto di assunzione dell'obbligo di ritrasferimento da parte del locatore, e per aver dunque posto a fondamento della ritenuta certezza di detta data elementi di prova non ritualmente proposti dalle parti interessate.

10. Con il quarto motivo la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione del principio di buona fede previsto dagli artt 1175, 1375 e 1337 c.c., nonché dell'art. 1366 c.c. e dell'art 2 della Costituzione (in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale trascurato la rilevanza, nel caso di specie, dei principi di buona fede richiamati dalle norme di cui all'epigrafe, con particolare riguardo al comportamento nella specie osservato dal PPP, anche in relazione agli atteggiamenti tenuti nei confronti della società ricorrente, in conformità a quanto analiticamente descritto in ricorso.

11.Il primo motivo del ricorso principale è fondato e suscettibile di assorbire la rilevanza delle restanti censure avanzate dalla OOO s.r.l..
Osserva il collegio come la corte territoriale, nel ritenere opponibile al conduttore il trasferimento dell'immobile concesso in locazione, da parte del locatore, in favore di un terzo, siccome promesso in vendita prima della stipulazione della locazione, si sia erroneamente discostata dal principio di diritto già sancito da questa corte di legittimità (che il collegio condivide nell'interezza delle sue ragioni giustificative, ritenendo di doverne assicurare continuità), ai sensi del quale la promessa di vendita stipulata prima della locazione con un soggetto a questa estraneo non è idonea a sopprimere il diritto di prelazione derivante, in favore del conduttore, dal rapporto locativo successivamente venuto ad esistenza (Sez. 3, Sentenza del 31 marzo 2008, n. 8288).
Sul punto, il precedente arresto di questa corte precisa che la ratio legis della prelazione del conduttore consiste nella salvaguardia dell'interesse (che ha riflessi di indubbia natura pubblicistica) a garantire la prosecuzione dell'attività svolta nell'immobile locato per tutto il tempo del rapporto locativo.
Ne deriva che, riguardo al trasferimento in proprietà del bene durante il rapporto di locazione, l'interesse del conduttore a divenirne proprietario prevale sull'interesse del terzo, promissario acquirente.
Del resto, il promittente venditore di un bene non locato ben può evitare l'insorgenza del diritto di prelazione ex art. 38, astenendosi dal concedere il bene in locazione; ma, una volta che sia sorto tale rapporto, a nulla rileva l'avvenuta stipula del preliminare, dovendosi aver riguardo all'effettivo trasferimento dell'immobile nel corso della locazione (Sez. 3, Sentenza del 31 marzo 2008, n. 82882 cit.).
È appena il caso di rilevare come la circostanza secondo cui la fattispecie oggetto dell'odierna controversia abbia riguardo a un obbligo di vendita derivante dalla precedente stipulazione di un patto fiduciario (anziché dalla conclusione di un formale contratto preliminare di compravendita) non vale a modificare i termini sostanziali del principio di diritto in precedenza richiamato, tenuto conto che la limitata incidenza del fenomeno circolatorio del bene locato sul piano della sola rilevanza formale dell'intestazione (come avviene nel caso del trasferimento fiduciario) appare comunque tale da condizionare in modo decisivo il governo degli effetti giuridici prodotti dall'esercizio dell'autonomia negoziale; e ciò, tanto rispetto alla tutela degli affidamenti legittimamente suscitati nei terzi (e segnatamente del conduttore), quanto in relazione all'esigenza di scongiurare l'eventuale agevole frustrazione del già menzionato interesse del conduttore (dotato di obiettivi riflessi d'indole pubblicistica) a garantire la prosecuzione dell'attività svolta nell'immobile locato per tutto il tempo del rapporto locativo.
L'accoglimento del presente motivo di ricorso vale a ritenere assorbita la rilevanza delle restanti censure proposte con il ricorso principale.

12. Con il primo motivo del ricorso incidentale (condizionato all'eventuale accoglimento del ricorso principale), la immobiliare PPP s.r.L e Giovanni
PPP censurano la sentenza impugnata per violazione degli artt. 38 e 39 della  legge 392/78, dell'art. 832 c.c., dell'art. 42 Cost., nonché dell'art. 2932 C.C. (in relazione all'art. 360 11 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto sussistente la volontarietà del trasferimento immobiliare da parte del PPP (con la conseguente sottoponibilità dello stesso al riscatto del conduttore commerciale), nonostante la natura forzosa di detto trasferimento, siccome avvenuto in esecuzione di una sentenza costitutiva ex alt 2932 c.c. a fronte della violazione di un patto fiduciario (espressivo di una causa concreta del tutto irriducibile a un fenomeno di effettivo trasferimento di beni), e nonostante l'assenza di alcuna effettiva onerosità dell'atto in ragione dell'irrisorietà del prezzo.

12.1. 11 motivo è infondato.

Sul punto, ritiene il collegio sufficiente il richiamo alle argomentazioni già in precedenza indicate a sostegno dell'accoglimento del primo motivo del ricorso principale, in forza delle quali, anche in relazione all'ipotesi dell'adempimento di un obbligo di vendita derivante dalla previa stipulazione di un patto fiduciario, il trasferimento immobiliare (anche forzoso) avvenuto in costanza di un rapporto locativo è tale da giustificare l'insorgenza del diritto di prelazione disciplinato dalla legge in favore del conduttore (cfr., supra, par. 11).
Quanto alla censura concernente la pretesa (dedotta) incongruità del prezzo convenuto per il trasferimento dell'immobile locato, è appena il caso di rilevarne la radicale inammissibilità, dovendo ricusarsi la pretesa dei ricorrenti di sollecitare la Corte di cassazione all'esercizio, sul punto, di una rivalutazione nel merito della vicenda, in violazione dei limiti imposti dalla legge ai contenuti del giudizio di legittimità.

13. Con il secondo motivo dell'impugnazione incidentale, i ricorrenti censurano (condizionatamente) la sentenza impugnata per violazione degli artt. 447- bis, 420, 421, 115 e 116 c.p.c. (in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che la società ricorrente avesse eccepito l'inopponibilità della data dell'atto di assunzione dell'obbligo di ritrasferimento sin dal primo grado di giudizio, in contrasto con le chiare risultanze di causa, dalle quali è emerso come detta eccezione fosse stata tardivamente sollevata dalla OOO s.r.l. solo in appello.

13.1. Il motivo deve ritenersi destituito di rilevanza, avuto riguardo alla già indicata indifferenza, ai fini della risoluzione dell'odierna controversia, della data di assunzione dell'obbligo di ritrasferimento dell'immobile locato da parte del PPP, attesa, in ogni caso, l'inopponibilità di tale vincolo (benché assunto anteriormente alla stipulazione della locazione) rispetto alle ragioni vantate dal conduttore in relazione all'esercizio del diritto legale di prelazione.

14. Sulla base delle argomentazioni che precedono, dev'essere disposta, in accoglimento del primo motivo del ricorso principale (assorbiti i restanti motivi) e disatteso il ricorso incidentale, la cassazione della sentenza impugnata, con il conseguente rinvio ad altra Sezione della Corte d'appello di Napoli, cui è altresì rimessa la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo del ricorso principale; assorbiti i restanti motivi; rigetta il ricorso incidentale; cassa in relazione e rinvia ad altra Sezione della Corte d'appello di Napoli, cui rimette altresì la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione del 11/11/2016.

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